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コラム |
2025.10.03
マンションの管理組合やオーナー様にとって、建物の大規模修繕は避けて通れない重要な課題です。
特に、入居者が毎日使用する「共用廊下や階段の塗装」は、単に見た目を綺麗にするためだけではありません。
安全性と建物の防水性能を維持する上で極めて重要な役割を持っています。
大阪でも多くのマンションが大規模修繕の時期を迎える中、
「共用廊下の塗装はいつ行うべきか？」
「費用の相場はどれくらい？」
といった疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。
今回の記事では、
マンション共用廊下の塗装に関する知識
解決方法
を網羅的に解説します。
大規模修繕の一環としての塗装の重要性
塗料の種類
工法
そして適正な費用相場まで、専門業者の視点から詳しくお伝えします。
この記事を読むことで、皆様の大切な資産であるマンションの修繕計画がより具体的になることを目指します。
マンションの共用廊下や階段は、入居者の生活動線として、毎日、風雨や紫外線に晒されています。
摩耗し続けている部位です。
この共用部の塗装は、以下の3つの重要な役割を担っています。
共用廊下やバルコニーの床は、多くの場合、防水工事が施された上に塗装が施されています。
塗膜は紫外線や雨水の浸入を防ぐ役割を果たします。
下地のコンクリートや防水層を守ります。
塗膜のひび割れや剥がれを放置すると、雨水が内部に侵入します。
建物の躯体（鉄筋や鉄骨など）の腐食を引き起こします。
最終的に大規模な修繕工事が必要となりかねません。
共用廊下は雨が降った際や、水の使用時に滑りやすくなります。
塗装は、床材に適した滑り止めの骨材を混ぜる（あるいは使用する塗料自体にその機能がある）ことで、入居者が転倒するリスクを大幅に軽減します。
安全性の向上は、入居者様の満足度と密接に関係する重要なポイントです。
共用廊下は、物件を内覧する際に最も目に付く共用部位の一つです。
廊下が綺麗に塗装されていると、物件全体の管理がしっかり行き届いている印象を与えます。
入居率や賃貸物件の価値を維持、向上させることに役立ちます。
共用廊下の塗装が劣化している際は、以下のようなサインが現れます。
大規模修繕の計画を立てる際に、定期的な点検を行い、見逃さないように注意が必要です。
共用廊下の塗装に使用される塗料は、その部位や必要な機能によって選び分けられます。
特に床に関しては、耐久性と安全性が最優先されます。
1. ウレタン塗装
廊下や階段の床に最も一般的に使用される塗料です。
特徴：弾性に優れているため、下地のひび割れに追従しやすく、防水機能を持っています。施工が比較的容易であり、費用も抑えられます。
耐用年数：約 。
2. エポキシ樹脂塗装
特に摩耗が激しい部分や、より強い耐久性が必要な場合に選ばれます。
特徴：非常に硬くて丈夫で、耐摩耗性と耐薬品性に優れています。ただし、紫外線に弱いため、外部に使用する場合は上塗りにウレタンやフッ素などを重ねる必要があります。
耐用年数：約 。
3. 長寿命塗料（シリコン、フッ素系）
鉄部や壁など、床以外の共用部（手すり、軒天、壁など）に使用される高グレードの塗料です。
特徴：耐候性が高く、紫外線による劣化を長期間防ぎ、塗装工事の回数を減らすことで、長期的な修繕費用を抑えることが可能です。
耐用年数（鉄部・壁）：シリコン系で 、フッ素系で 。
共用廊下や階段のリフォームは、単なる「塗り替え」だけではありません。
下地の状況によって様々な工法が選択されます。
1. 塗り替え（既存塗膜の状況が良い場合）
既存の塗膜がまだしっかりしている状態で、表面の摩耗や色あせが主な問題の場合に適用されます。
工程：高圧洗浄 下塗り（シーラー） 上塗り（2回塗り）
特徴：費用を最小限に抑えられ、工期も短縮できます。
2. 塗膜撤去と塗り替え（剥がれや劣化が激しい場合）
塗膜の剥がれや浮きが広く発生している場合は、一度既存の塗膜を全て剥がして下地を整える必要があります。
工程：塗膜撤去 下地のひび割れ補修 高圧洗浄 下塗り 上塗り（2回塗り）
特徴：下地からしっかりと直すため、仕上がりの耐久性と密着性が向上しますが、費用と工期が長くなります。
3. シート貼り（防水性能を同時に向上させたい場合）
既存の防水層自体に問題がある場合
より高い防水性能を求める場合
こんな時は、塩ビシートなどのシートを貼り付ける工法も選択肢に入ります。
シートの上から専用のトップコート（塗料）を塗布して保護します。
共用廊下の塗装工事は、
選択する塗料の種類
下地の劣化状況（補修の必要性）
そして工法によって費用が大きく変わります。
以下に、床のウレタン塗装の費用相場（m$^2$あたり）を示します。
総工事費用は、
廊下や階段の総面積
そして別途必要となる足場費用
手すりなどの鉄部塗装費用
などを合わせて算出されます。
複数の業者から見積もりを取る際は、単純な価格の比較だけでなく、以下の点を確認することが成功の鍵です。
塗料の種類とグレード：使用される塗料名（メーカー名、製品名）、そして床に滑り止めの骨材が含まれているかを確認。耐用年数と比較して費用が適正かを判断。
下地処理の工程：**「高圧洗浄」「ひび割れ補修」「ケレン（鉄部の錆落とし）」など、下地処理の工程が詳しく記載されているか。下地処理を疎かにすると、数年で剥がれが発生する原因となります。
保証期間と内容：工事完了後の保証期間（一般的には $\text{5年}\text{～}\text{10年}$程度）と、保証の対象となる部位や現象（例：塗膜の剥がれ）を確認。
足場費用：足場の設置・撤去費用は高額になりがちなため、その内訳と安全対策が適切かを確認。
私たちは、大阪を中心とした関西エリアで、マンション・アパートの外壁塗装や共用廊下の防水・塗装工事を専門としている会社です。
マンションの大規模修繕は、居住者の方々の生活に影響を与えるため、
事前の計画
近隣への配慮
そして徹底した品質管理が欠かせません。
私たちは、管理組合の理事様やオーナー様の立場に立ち、長期修繕計画に基づいた最適な塗料と工法をご提案します。
大規模修繕の際、最も費用を圧迫するのが「足場費用」です。
私たちは、高所作業車や特殊なロープ技術を用いる「足場なし工法」を採用しています。
この工法は、共用廊下やバルコニーなどの部分塗装、および外壁の部分補修を行う際に、足場を全面的に組む必要を最小限に抑えます。
工事費用と工期を大きく削減することが可能です。
大阪で、マンションの外壁や共用部の修繕費用を抑えたい、しかし品質も落としたくないとお考えの際は、ぜひ私たちにご相談ください。
無料の建物診断から、見積もり、そして施工後の長期保証まで、安心してお任せいただけます。
A. 共用廊下の床塗装の耐用年数は、一般的に5年～10年程度と言われています。
多くの場合、塗料の種類（ウレタン、エポキシなど）や、入居者の往来頻度、そして紫外線の影響度によって異なります。
大規模修繕工事は約12年～15年周期で行われることが多いため、大規模修繕で一度塗装を行います。
その中間にあたる6年～8年目あたりで軽微な「部分補修」や「トップコートの塗り替え」を検討するのが、長持ちさせるための最適な計画と言えます。
A. 塗装工事中は、入居者様の生活に配慮した計画が必須です。主な影響と対策は以下の通りです。
通行制限：廊下の床塗装は、塗料の乾燥に1日～2日程度かかるため、その間は通行を制限させていただきます。
半分ずつの区画に分けて交互に施工するなど、生活に支障をきたさないように工程を管理します。
臭い（臭気）：塗料の種類によってシンナー臭が発生します。最近は臭いの少ない「水性塗料」を採用するなど、対策を行います。事前に換気の注意点などをお知らせします。
騒音：高圧洗浄や塗膜撤去の際に騒音が発生します。作業時間を定め、近隣への挨拶を徹底します。
A. はい、同時に行うことを強くおすすめします。
共用廊下の手すりや鉄柵などの鉄部は、雨や湿気で錆びやすく、一度錆が発生すると建物全体の美観を損ねます。
鉄部塗装は、「ケレン（錆落とし）」 「錆止め（下塗り）」 「上塗り」の工程が必須です。
床塗装と同時に行うことで、足場の費用が一度で済みます。
トータルコストを抑えられます。
また、壁、床、手すりの色や艶を統一させることで、仕上がりの印象を高めることができます。
マンション共用廊下の塗装工事は、大規模修繕の中でも、入居者の安全（滑り止め）と建物の防水性能を維持する上で最も重要な工事の一つです。
ひび割れやチョーキングなどの劣化サインを見逃さず、適切な時期に、高性能な塗料と正確な工法を選ぶことが大切です。
私たちは、大阪で、防水と外壁の専門家として、足場なし工法を含めたコスト削減策をご提案いたします。
長期的に資産を守ります。
入居者の皆様が快適に過ごせるような塗装工事をご提供してまいります。
共用部の修繕に関するご疑問やご相談がありましたら、どんな小さなことででも、お気軽にお問い合わせください。
